繼9月底中國人民銀行發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的新政后，樓市“大禮包”并未結(jié)束，多批利好政策再次來襲，將疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！吨袊M(fèi)者報(bào)》記者展開了調(diào)查。

　　加大存量商品房收購力度

　　10月12日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，財(cái)政部負(fù)責(zé)人表示，將圍繞穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，近期陸續(xù)推出一批有針對性的增量政策舉措。

　　政策主要涉及3個(gè)方面：允許專項(xiàng)債券用于土地儲備；允許專項(xiàng)債券收購存量商品房，用作各地的保障性住房；及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。

　　針對業(yè)內(nèi)較為關(guān)心的收購存量商品房的資金來源問題，財(cái)政部副部長廖岷表示，原來專項(xiàng)債券資金主要是用來支持以新建的方式籌集保障性住房，現(xiàn)在對支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多地通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。此舉既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對記者表示，當(dāng)前我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象，這些土地資源的浪費(fèi)不僅影響市場的有效供給，也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。允許專項(xiàng)債用于土地儲備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā)，從而加快閑置土地的盤活和利用。這一舉措有望減少閑置土地?cái)?shù)量，提高土地資源利用效率，進(jìn)一步增強(qiáng)土地市場供給調(diào)控能力。

　　“支持專項(xiàng)債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金用于收購存量商品房，可以加快消化庫存?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴記者，根據(jù)監(jiān)測，今年1月至9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，房企去化能力仍然較弱，特別是民營房企銷售額下降幅度更大。該政策的實(shí)施，將幫助房企加快去庫存，有助于房企回籠資金。

　　陳文靜認(rèn)為，政策支持回收閑置土地和存量商品房，有助于增強(qiáng)企業(yè)償債能力和市場活力，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。上市房企財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月底，代表房企整體杠桿率有所上升，短期償債能力有所下降。25家代表房企凈負(fù)債率為78.2%，較2023年同期上升4.3個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2.0，較2023年同期微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　稅費(fèi)政策調(diào)整利好作用顯著

　　當(dāng)前普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜，在房地產(chǎn)增值稅政策方面，兩者對應(yīng)的稅收政策差異較大，給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場的透明度和公平性。

　　在9月底4個(gè)一線城市出臺的地方政策中，上海、 北京均宣布將取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前，財(cái)政部明確表示，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策，下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　根據(jù)2016年財(cái)政部、稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，針對北京、上海、廣州和深圳4地，對于個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅，此后增值稅免稅政策年限一度提高至5年。

　　不難發(fā)現(xiàn)，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠政策力度更大，但此前由于房價(jià)上漲，一些中小套型剛需住房也成為了非普通住宅。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的態(tài)勢下，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲不絕于耳。

　　稅收政策調(diào)整，對購房者最大的利好就是稅費(fèi)變少了，能大大降低購房者的負(fù)擔(dān)。“之前非普通住宅的稅費(fèi)太高了，在北京買一套改善型住宅動(dòng)輒要繳幾十萬元的稅費(fèi)?！弊罱幸庀驌Q個(gè)大三居的消費(fèi)者劉先生對記者表示，“如果這部分費(fèi)用能下調(diào)，有置換需求的購房者能得到不少實(shí)惠，希望這項(xiàng)方案能盡快落地?！?/P>

　　陳文靜認(rèn)為，未來稅收政策在支持房地產(chǎn)方面仍有優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)優(yōu)化契稅政策，提升購房利息抵扣個(gè)稅額度，企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的預(yù)征預(yù)繳稅率等方面存在一定預(yù)期，有望進(jìn)一步降低居民購房成本、降低房企稅費(fèi)壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　樓市止跌回穩(wěn)可期

　　前有央行降低存量房貸利率等政策連發(fā)，一線城市緊隨其后打出取消、放松限購等政策“組合拳”，后有多批財(cái)稅政策工具有望落地，由此可見中央推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心。

　　在利好政策的激勵(lì)下，各地樓市近期活躍度明顯提升。住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至3日，北京新房帶看量較2023年同期增加92.5%、認(rèn)購量提高兩倍，二手房帶看量較2023年同期增加104.1%。

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)1537套，同比出現(xiàn)大幅增長。

　　除了一線城市，全國多地銷量也出現(xiàn)了不同程度的增長。河北省住建廳數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，全省房博會到訪人數(shù)近48萬，5833套住房達(dá)成購房意向，其中簽約2005套。

　　住建部數(shù)據(jù)顯示，9月30日至10月4日，貴州省共銷售商品住房13.75萬平方米（1187套），同比增長44.3%；成交金額7.54億元，同比增長54.2%。國慶假期首日，山東省新建商品房網(wǎng)簽面積9.38萬平方米，同比上漲46.8%。

　　“四季度房地產(chǎn)多項(xiàng)配套政策有望加速落地，如地方國企收儲已建成未售商品房政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，打通收儲卡點(diǎn)；加大‘白名單’貸款投放力度；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，降低交易稅費(fèi)、降低交易傭金等政策也存在預(yù)期。”陳文靜對記者表示，“年內(nèi)隨著各項(xiàng)政策不斷落地落實(shí)，房地產(chǎn)市場的改善值得期待?！?/P>

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示：“在剛需和改善占主導(dǎo)的情況下，市場對價(jià)格和交易成本比較敏感，未來可能還有降低二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等措施，稅費(fèi)的下降或減免，將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放購房需求?！?/P>

　　“今年四季度房地產(chǎn)工作重心在于促進(jìn)住房交易市場的回暖，目前已在有序推進(jìn)中。而隨著土地和存量項(xiàng)目的盤活等，樓市供求關(guān)系會有進(jìn)一步優(yōu)化空間。從這個(gè)角度看，這些都在為明年各地房地產(chǎn)工作開好局創(chuàng)造更好的市場環(huán)境。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)嚴(yán)躍進(jìn)對記者如是說。