2022年，“房屋養(yǎng)老金”的概念就被正式提出，但目前相關(guān)部門尚未就其資金主要來源、管理模式、使用機(jī)制等提出明確的實(shí)施方案或指導(dǎo)意見。2023年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次公開表示，要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項(xiàng)制度（以下簡稱三項(xiàng)制度），并在22個城市推進(jìn)試點(diǎn)。

　　經(jīng)過近一年的探索，如今這些試點(diǎn)城市的情況如何？形成了哪些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒？是否破解了“老破小”維修難題？《中國消費(fèi)者報(bào)》記者對此進(jìn)行了采訪。

　　“三位一體”探索長效機(jī)制

　　目前，住建部正在22個城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的試點(diǎn)。需要注意的是，房屋養(yǎng)老金制度其實(shí)是“三位一體”的，即研究建立三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。

　　“通過適時對房屋進(jìn)行體檢了解房屋的安全狀況，根據(jù)不同的安全級別提供不同的修繕或拆除重建方案；房屋養(yǎng)老金為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供穩(wěn)定的資金來源，使房屋全生命周期安全保障成為可能；房屋保險則以市場化手段防患于未然，起到災(zāi)后及時修繕房屋、重建家園的作用。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池對記者闡釋了三項(xiàng)制度之間的關(guān)系。

　　記者了解到，2023年，住建部要求參加試點(diǎn)的城市政府在三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)進(jìn)行試點(diǎn)。

　　上海是我國第一個邁入存量房時代的城市，探索落地三項(xiàng)制度的必要性不言而喻。近日，上海市市長龔正明確表示，截至2023年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進(jìn)行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風(fēng)險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底作用；三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。在試點(diǎn)步驟方面，上海將分兩步推進(jìn)。第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年在全市推開。

　　各地試點(diǎn)已形成初步經(jīng)驗(yàn)

　　經(jīng)過近一年時間的探索，三項(xiàng)制度在上海、寧波、天津等地已形成了初步經(jīng)驗(yàn)。

　　房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。那么，如何解決資金缺口問題？“公共賬戶資金來源有很多，目前各地都在積極探索。根據(jù)目前各地的探索情況，至少可以列出七項(xiàng)來源?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進(jìn)列舉稱，如土地出讓金計(jì)提、老舊小區(qū)改造資金注入、財(cái)政支持、地方附加稅等稅費(fèi)支持、建設(shè)單位繳納、住宅專項(xiàng)維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

　　記者了解到，天津是房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)成績較為突出的城市之一，其率先在濱海新區(qū)試點(diǎn)，并于今年6月印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》。根據(jù)該征求意見稿，天津?yàn)I海新區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，資金籌集方法一是在土地出讓底價的基礎(chǔ)上，以建筑面積計(jì)算，每平方米增加25元；二是在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金預(yù)算兜底。

　　同時，天津還引導(dǎo)沒有專項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主補(bǔ)交個人賬戶資金，其中不配備電梯的房屋補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是40元/平方米，電梯房則需補(bǔ)交60元/平方米。

　　在房屋保險制度方面，今年3月，重慶首份“房屋安全保險”保單完成理賠。這份保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，保險公司在巡檢中發(fā)現(xiàn)某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象，為此賠付了3.8萬元。

　　南昌等城市正在試行以“財(cái)政補(bǔ)貼+個人出資”的方式購買房屋保險。8月，江西南昌西湖區(qū)針對40年以上房齡的危舊房推出“危房保險+動態(tài)監(jiān)測”項(xiàng)目，該項(xiàng)目3年為一期，其中一社區(qū)每戶每年保險費(fèi)15.6元，除了由區(qū)財(cái)政獎勵補(bǔ)貼30%外，房屋產(chǎn)權(quán)人須一次性支付32.76元。

　　那么，什么情況下可以動用房屋養(yǎng)老金公共賬戶里的資金？天津目前的規(guī)定是：首先是房齡25年以上，且符合濱海新區(qū)相關(guān)規(guī)定需要做房屋體檢、購買房屋安全綜合保險的房屋；其次是發(fā)生突發(fā)事件造成房屋嚴(yán)重?fù)p失、影響公共安全，但保險理賠額不足的房屋等。

　　先讓專項(xiàng)維修資金動起來

　　實(shí)際上，在房屋養(yǎng)老金被正式提出之前，住宅專項(xiàng)維修資金往往被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。

　　“以往老舊住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，主要來源于住宅專項(xiàng)維修資金，業(yè)主在購房時就已經(jīng)繳納過該款項(xiàng)，當(dāng)前的問題是如何讓這部分資金動起來?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，專項(xiàng)維修資金在使用時存在諸多限制條件，比如動用住宅專項(xiàng)維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻較高、程序漫長，常常導(dǎo)致住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低，相關(guān)維修和保養(yǎng)工作效率低下。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院報(bào)告，目前我國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的大約10%，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金尚未被有效利用。

　　記者了解到，當(dāng)前試點(diǎn)各地正在積極推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶的補(bǔ)建和續(xù)籌工作，有望充實(shí)房屋養(yǎng)老金中個人賬戶的資金。比如，《北京市深化住宅專項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案（征求意見稿）》提及，對于售后公房，有明確售房單位的維修資金由售房單位補(bǔ)建，售房單位改制合并的由承繼單位補(bǔ)建，售房單位破產(chǎn)滅失的由其上級單位補(bǔ)建。未售公房與其他已繳納維修資金住房位于同一個物業(yè)管理區(qū)域的，公房產(chǎn)權(quán)單位即業(yè)主應(yīng)參照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建維修資金。

　　8月29日，上海發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》，明確商品住宅房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)，按照每平方米建筑面積成本價計(jì)價。資金交納方面，如果是新建房屋首次歸集，由建設(shè)單位交款后，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)首次登記；如果是維修資金再次籌集，小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。資金使用方面，業(yè)主大會可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額；如果業(yè)主大會尚未成立，則由居民委員會將實(shí)施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求相關(guān)業(yè)主意見，補(bǔ)充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過后，根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實(shí)施。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“上海許多老舊小區(qū)是沒有成立業(yè)主大會的，所以個人賬戶部分的使用很成問題。此次上海對于住宅維修資金的規(guī)定，目的就是簡化手續(xù)，明確使用流程和相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，提高個人賬戶資金的使用效率，同時，也可以使資金使用更加透明。”