9月24日,房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際(Colliers International)宣布其被委任為全球頂級(jí)辦公物業(yè)“亞洲金融大廈”的首席租賃代理,并就2020年第三季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、零售地產(chǎn)四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年做出展望。
截至今年8月底,投資增速逐月回升向好增長(zhǎng)8.4%,連續(xù)5個(gè)月保持正增長(zhǎng);社會(huì)消費(fèi)品零售總額在8月首次轉(zhuǎn)正,同比增長(zhǎng)0.5%;出口額也在8月達(dá)到自去年3月以來的新高,同比增長(zhǎng)12%,整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)計(jì)在三季度持續(xù)反彈。除了宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)逐漸向好,恰逢北京舉辦服貿(mào)會(huì)之際,國家又出臺(tái)了新利好政策,支持北京設(shè)立以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主要特征的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。在2019年四季度的報(bào)告中,高力國際就曾指出“處于轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟(jì),服務(wù)業(yè)將會(huì)是中國經(jīng)濟(jì)挖掘深層增長(zhǎng)潛力的重要抓手。服務(wù)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)高品質(zhì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力之一。”可以說,自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)政策東風(fēng),將會(huì)進(jìn)一步刺激北京寫字樓市場(chǎng)的潛在需求釋放。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出,截至三季度,供需失衡依然是北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的核心問題。三季度新增供應(yīng)12萬平方米左右,新項(xiàng)目分別位于燕莎和CBD。在需求方面,單季度凈吸納量約4.2萬平方米,剔除自用面積之后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約為1.6萬平方米,在今年首次轉(zhuǎn)正。整體市場(chǎng)需求持續(xù)回暖,但需求復(fù)蘇依然比較弱。本季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%,環(huán)比上漲約1%,租金繼續(xù)下降2.6%至357元每月每平米。
對(duì)于2020年全年的預(yù)測(cè),高力國際依然延續(xù)市場(chǎng)處于三期疊加的判斷,依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇,北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)宏觀基礎(chǔ)條件,并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)仍會(huì)加劇并會(huì)延續(xù)到2021年,以及空置率明年觸頂?shù)难信?。在四季度,若新?xiàng)目如期入市,整體市場(chǎng)單季度新增供應(yīng)將接近50萬平方米,空置率大概率突破20%。2021年的新增供應(yīng)將接近140萬平方米,剔除自用的影響,對(duì)市場(chǎng)的沖擊大概在110萬平方米。因此,在未來的15個(gè)月,北京將迎來近200萬平方米的新增供應(yīng),因此高力國際預(yù)計(jì)北京的空置率將在2021年觸及最高點(diǎn),達(dá)到接近25%的水平。CBD核心區(qū)的中服地塊和麗澤區(qū)域的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年全部入市,2021年將是北京第二輪高供應(yīng)期的最后一年。在需求端,高力國際預(yù)計(jì)四季度會(huì)延續(xù)三季度持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì),但全年凈吸納量創(chuàng)有歷史記錄以來的新低已經(jīng)幾乎沒有任何懸念。
在乙級(jí)寫字樓方面,整體空置水平上升1.4%到14.9%左右,租金下降1.9%到241元每月每平米。同時(shí),本季度出現(xiàn)負(fù)13萬的凈吸納量,意味著乙級(jí)樓宇在本季度有大量空置面積出現(xiàn)。原因可能主要是兩方面,一方面,隨著甲級(jí)樓宇的租金逐步降低,市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級(jí)搬到甲級(jí)的現(xiàn)象;另一方面,疫情對(duì)于中小企業(yè)的持續(xù)性影響最終在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn),中小企業(yè)開始搬遷或縮減面積或退出市場(chǎng)等。
在產(chǎn)業(yè)園方面,高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出疫情后的整體產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)相對(duì)來說是受沖擊最小的。本季度產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然保持著2.5萬的凈吸納量,雖然空置率小幅上升0.7%到22.2%,主要原因還是接近20萬的新項(xiàng)目入市。值得一提的是,上地子市場(chǎng)單季度凈吸納量達(dá)到6.5萬平方米,空置率下降接近2%,租金上漲3%。上地單獨(dú)一個(gè)子市場(chǎng)的凈吸納量領(lǐng)跑北京所有的甲級(jí),乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng),甚至比全部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量之和還要多。上地市場(chǎng)需求旺盛的主要原因就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)租意愿非常強(qiáng)烈,例如在線教育、在線視頻等。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海,自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)新政將會(huì)是未來幾年北京寫字樓市場(chǎng)的重要變量,也將會(huì)為北京寫字樓市場(chǎng)帶來新的需求增長(zhǎng)極。高力國際預(yù)計(jì),示范區(qū)的政策將對(duì)全市的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面的再升級(jí),但后續(xù)細(xì)則落實(shí)和招商落地工作仍然需要各個(gè)區(qū)八仙過海各顯神通,而自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域,將會(huì)成為此次服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開放的橋頭堡,必將成為此次新政最為受益的區(qū)域。從行政區(qū)位和寫字樓市場(chǎng)地理位置來看,朝陽區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū),其覆蓋了北京甲級(jí)寫字樓子市場(chǎng)中的5個(gè),其中CBD早就成為了北京對(duì)外開放的名片;海淀區(qū)則是北京的創(chuàng)新中心,包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)以及獨(dú)角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。北京這次從幕后走到改革最前沿,不僅僅是北京自身發(fā)展的需要,也是中國經(jīng)濟(jì)打造高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)外“雙循環(huán)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的重要嘗試。