在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方的合同遵守是交易順利完成的基礎(chǔ)。然而，令人頭疼的是，如果在交易過(guò)程中賣(mài)家沒(méi)有遵守合同，買(mǎi)家可能不僅買(mǎi)不成房，還有可能因新出臺(tái)的樓市政策而蒙受損失。那么，作為買(mǎi)家，在這樣的情況下應(yīng)該怎么維護(hù)自己的權(quán)益呢？

　　首先，我們得區(qū)分賣(mài)家的違約行為類(lèi)型。一種是一般性違約，比如開(kāi)發(fā)商遲延履行合同備案手續(xù)；另一種則與新的調(diào)控政策相關(guān)，比如二手房賣(mài)家遲延履行過(guò)戶(hù)手續(xù)。這些違約行為后果復(fù)雜，值得我們?cè)敿?xì)探討。

　　在第一種情況下，如果開(kāi)發(fā)商延誤了合同備案手續(xù)，這個(gè)行為跟買(mǎi)家不能購(gòu)房之間有直接的因果關(guān)系。那么買(mǎi)家可以要求解除合同，并要求賠償損失。但是，要注意的是，備案在交易中通常只是開(kāi)發(fā)商的次要義務(wù)。因此，判斷買(mǎi)家實(shí)際的損失時(shí)，還要考慮到是否“可預(yù)見(jiàn)”。如果買(mǎi)家要求根據(jù)合同解除返還違約金，那么需要向賣(mài)家明確提出降低違約金的請(qǐng)求，并通過(guò)比較約定的違約金與實(shí)際損失來(lái)進(jìn)行權(quán)衡。建議的做法是，以雙倍返還金額為宜。

　　對(duì)于第二種情況，過(guò)戶(hù)手續(xù)是賣(mài)家的主要義務(wù)。如果因?yàn)橘u(mài)家的遲延導(dǎo)致買(mǎi)家遭遇限購(gòu)政策，無(wú)法完成過(guò)戶(hù)，這屬于嚴(yán)重的違約行為。在這種情況下，買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，賣(mài)家則需要承擔(dān)遲延履行的賠償責(zé)任及合同解除的違約責(zé)任。

　　至于第三種情況，如果賣(mài)家沒(méi)有履行好貸款申請(qǐng)的配合義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)家無(wú)法獲得貸款，雖然有直接的因果關(guān)系，但這并不直接導(dǎo)致合同解除。在這種情況下，買(mǎi)家有權(quán)解除合同，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　綜上所述，當(dāng)賣(mài)家違約時(shí)，買(mǎi)家需要了解自己的合法權(quán)益，并采取合適的措施來(lái)維護(hù)這些權(quán)益。賣(mài)家的違約責(zé)任是根據(jù)具體情況而定的，需要仔細(xì)分析合同條款以及實(shí)際發(fā)生的損失。作為買(mǎi)家，不妨尋求專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)，確保在房屋交易過(guò)程中自己的利益得到最大程度的保護(hù)。