房地產(chǎn)開發(fā)商將房子蓋好賣出去后，出錢購子的人就業(yè)主。業(yè)主方不僅擁有在合法范圍內(nèi)對(duì)房子進(jìn)行裝修改造、出租等權(quán)利，還對(duì)房子所在小區(qū)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所等享有一定的權(quán)利和義務(wù)。只有明確的知道自己所享有的權(quán)益才能更好的保障自己的權(quán)益，那么業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？

　　一、業(yè)主的基本權(quán)利

　　這里所說的基本權(quán)利是指無需通過特別約定而僅根據(jù)業(yè)主身份即可享有的成員權(quán)利。根據(jù)、、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等規(guī)范性法律文件的規(guī)定，業(yè)主享有如下基本權(quán)利：

　　1、對(duì)專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主可以居住、裝修、出租、經(jīng)營(yíng)自己的房屋、車庫或攤位，并從中獲取收益。業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)具有排他性，只要不占用公共空間或侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，任何人無權(quán)干涉業(yè)主專有部分范圍內(nèi)的事。

　　2、使用物業(yè)共有部分并分享公共收益的權(quán)利。業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施、共有場(chǎng)地可以有償或無償?shù)貎?yōu)先使用。依法歸屬于開發(fā)商的車位也應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要。另外，業(yè)主可以參與分配經(jīng)營(yíng)共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所獲得的補(bǔ)償。物權(quán)法第八十條對(duì)公共收益分配進(jìn)行了規(guī)定。

　　3、成立業(yè)主自治組織的權(quán)利。物權(quán)法第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。這一權(quán)利必須集體行使，單個(gè)的業(yè)主需要聯(lián)合他人共同申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。根據(jù)法律的規(guī)定，業(yè)主還可以對(duì)自治組織的架構(gòu)、運(yùn)作模式進(jìn)行自主設(shè)計(jì)，例如成立業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主小組等。

　　4、自行管理或委托他人管理物業(yè)的權(quán)利。業(yè)主自行管理須經(jīng)代表全體業(yè)主意志的業(yè)主自治組織決定，要制定科學(xué)的自行管理方案，并明確具體責(zé)任主體。委托他人管理物業(yè)的，由業(yè)主大會(huì)做出決定，并由業(yè)主委員會(huì)與受托管理人簽訂。對(duì)開發(fā)商選聘的物業(yè)管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。目前，這一權(quán)利行使的非常艱難。

　　5、獲得行政機(jī)關(guān)協(xié)助的權(quán)利。法律規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、建設(shè)業(yè)主自治組織進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題，業(yè)主可以請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)換屆交接不順的，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉步撤離的，業(yè)主可以請(qǐng)求房管部門進(jìn)行處罰。

　　6、參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)的召開必須有人數(shù)且面積雙過半的業(yè)主參加，否則大會(huì)是無效的。業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)時(shí)可以就管理規(guī)約、議事規(guī)則、專項(xiàng)維修基金的使用、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同共有和共同管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)行投票表決，并提出建議或意見。

　　7、選舉權(quán)和被選舉權(quán)、罷免。業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主委員會(huì)的選舉，可以選舉自己滿意的候選人成為業(yè)主委員會(huì)委員，也可以成為候選人被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主可以選舉業(yè)主代表，在一定時(shí)期內(nèi)代表自己參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，也可以被選舉為業(yè)主代表。對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員或業(yè)主代表不滿的，業(yè)主還可以要求開會(huì)罷免。

　　8、知情權(quán)。業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)公開物業(yè)規(guī)劃資料、權(quán)屬證明、共有部分使用及收益情況、前期物業(yè)收支情況等信息，并可以通過行政機(jī)關(guān)監(jiān)督、司法機(jī)關(guān)判決來協(xié)助實(shí)現(xiàn)。需要指出的是，業(yè)主知情權(quán)并不必集體行使，尤其是向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使知情權(quán)時(shí)，單個(gè)業(yè)主即可要求知曉相關(guān)信息。

　　9、監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督權(quán)內(nèi)容較為廣泛，主要包括：（1）業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的權(quán)利；（2）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（3）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（4）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用享有監(jiān)督權(quán)。

　　10、撤銷權(quán)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。撤銷權(quán)的行使存在兩個(gè)問題：一是業(yè)主大會(huì)是否可以做被告；二是業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)尤其是新一屆的決定是否可以撤銷。在這兩個(gè)問題上，司法實(shí)踐爭(zhēng)議很大。

　　11、享受物業(yè)服務(wù)權(quán)。業(yè)主享有按物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。依合同約定全面接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的最基本權(quán)利，該權(quán)利的產(chǎn)生、范圍及行使方式取決于物業(yè)服務(wù)合同的具體約定。

　　12、其他權(quán)利。社會(huì)生活是豐富多彩并不斷變化的。法律不可能窮盡物業(yè)管理中的所有問題，新情況新問題隨時(shí)可能出現(xiàn)，而法律在一定時(shí)期內(nèi)必須是穩(wěn)定不變的。因物管服務(wù)內(nèi)容和范圍隨物業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主生活水平及其消費(fèi)需求的提高而不斷拓展，業(yè)主權(quán)利及其內(nèi)容也會(huì)隨之而不斷得以發(fā)展和豐富。

　　二、業(yè)主的基本義務(wù)

　　馬克思說：沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利。權(quán)利義務(wù)從來都是一體的，社會(huì)的變革逐步改變了過去一部分人只享有權(quán)利而另一部分只負(fù)有義務(wù)的局面，現(xiàn)代文明下的權(quán)利義務(wù)具有一致性。業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)必須認(rèn)真履行義務(wù)，這樣才能保持良好的社區(qū)治理狀態(tài)。

　　業(yè)主的基本義務(wù)如下：

　　1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主自治和物業(yè)管理的基本規(guī)范，是判斷業(yè)主行為是否正當(dāng)?shù)闹匾罁?jù)。因此，全體業(yè)主都負(fù)有遵守管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)。一些業(yè)主委員會(huì)印制業(yè)主手冊(cè)，把管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等物業(yè)管理基本規(guī)范送到每位業(yè)主手中，方面業(yè)主更好地了解行為規(guī)范，了解業(yè)主委員會(huì)。

　　2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)做出的決定。業(yè)主大會(huì)的決定代表了全體業(yè)主的意愿和要求，該決定的內(nèi)容對(duì)全體業(yè)主有約束力；而業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主大會(huì)授權(quán)而做出的決定和業(yè)主大會(huì)的決定具有相同法律效力。為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，每一業(yè)主都負(fù)有遵守這些決定的義務(wù)。如果某業(yè)主認(rèn)為決定侵犯了其合法權(quán)益而起訴撤銷，那么這一決定是否應(yīng)繼續(xù)履行呢？這是一個(gè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究的問題。理論上講，個(gè)別業(yè)主的異議不具備否定全體業(yè)主決議的效力。但法律實(shí)踐中，行政主管部門往往因擔(dān)心社區(qū)和諧問題而建議業(yè)主委員會(huì)暫停執(zhí)行決議。當(dāng)然，即使是建議，業(yè)主委員會(huì)一般情況下也只能遵照?qǐng)?zhí)行。

　　3、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。為確保物業(yè)共用部分、公共設(shè)施設(shè)備的正常使用，以及發(fā)生毀損時(shí)能夠得到及時(shí)維修，就必須保證專項(xiàng)維修資金及時(shí)到位。因此，按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的基本義務(wù)之一。一般情況下，業(yè)主從開發(fā)商那里買新房的時(shí)候會(huì)交納專項(xiàng)維修資金，因?yàn)檫@與義務(wù)綁在一起的，要拿房必須交。但是，第一次繳納的專項(xiàng)維修資金用完而需要再次交納時(shí)就有問題了。誰來收？收多少？遇到不交的怎么辦？這都是問題。

　　4、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用直接涉及物業(yè)的保養(yǎng)和維修，也影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象和服務(wù)的質(zhì)量。因此，業(yè)主負(fù)有按規(guī)定或約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。這是業(yè)主的基本義務(wù)，但確實(shí)糾紛發(fā)生最多的熱點(diǎn)。因?yàn)閰^(qū)分所有在我國(guó)還是一個(gè)新型的所有權(quán)形態(tài)，過去我們是一家一戶生活，自己的房子自己蓋，自己打掃，自己修理?，F(xiàn)在突然進(jìn)入小區(qū)生活，住房也變成了一種消費(fèi)，每月都要交物業(yè)費(fèi)，還要交納專項(xiàng)維修資金，很不習(xí)慣。很多業(yè)主采取拖的辦法。況且，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主一方的合同行為是集體行為，作為個(gè)體的業(yè)主不是合同簽字人卻是義務(wù)履行人。關(guān)于拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主說的最多的理由就是服務(wù)不到位。但是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量怎么評(píng)定？仍然沒有科學(xué)的操作方法。

　　5、其他義務(wù)。這里說的其他義務(wù)包括法律規(guī)定的其他義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)、使用物業(yè)的注意義務(wù)等。物權(quán)法第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　上述是業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，知道了這些內(nèi)容明確自己享有哪些權(quán)益需要付出什么義務(wù)，可以使得業(yè)主在對(duì)待關(guān)于小區(qū)的事務(wù)上心中有數(shù)，不會(huì)受到蒙騙。若是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，不要姑息可以聯(lián)合起來要用法律的武器保護(hù)自己，可以找街道協(xié)調(diào)或者向法院起訴。