目前市場(chǎng)上存在著大量的在出售之際仍存在和抵押的房地產(chǎn)。此類(lèi)房屋之買(mǎi)賣(mài)因?yàn)樯婕暗谌?，在交易程序上比較復(fù)雜。所以購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋時(shí)需要了解的流程是怎樣的以及買(mǎi)賣(mài)按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　一、二手房按揭貸款的流程

　　第一步，找好意欲購(gòu)買(mǎi)的二手房，該二手房必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件。

　　第二步，選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的二手房房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該機(jī)構(gòu)完成二手房房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。

　　第三步，借款人申請(qǐng)應(yīng)填寫(xiě)借款申請(qǐng)表，并向貸款銀行提交所需材料；

　　第四步，由銀行指定的律師事務(wù)所進(jìn)行資信審查，并負(fù)責(zé)組織對(duì)交易房屋進(jìn)行二手房房?jī)r(jià)評(píng)估，所評(píng)估價(jià)值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)；

　　第五步，借款人與貸款銀行簽訂借款合同；

　　第六步，辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)；

　　第七步，借款合同生效，資金劃入借款人指定帳戶(hù)。

　　二、買(mǎi)賣(mài)按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　1、賣(mài)方注意事項(xiàng)。

　　通常，只有原來(lái)的貸款還清，抵押注銷(xiāo)之后方可過(guò)戶(hù)。而提前還款和注銷(xiāo)抵押是需要一定時(shí)間的。銀行一般不會(huì)隨時(shí)受理提前還款，而是統(tǒng)一在一個(gè)月的某一天受理提前還款。因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在進(jìn)行過(guò)戶(hù)之前賣(mài)家應(yīng)留給自己足夠的時(shí)間辦理提前還款和注銷(xiāo)抵押的手續(xù)。提前還款之后一般需要一個(gè)周的時(shí)間才能注銷(xiāo)原來(lái)的抵押。因此賣(mài)家需要保證在約定的過(guò)戶(hù)日期之前有足夠時(shí)間辦理上述手續(xù)；

　　如果買(mǎi)方需要銀行貸款的，賣(mài)家同時(shí)需要注意在合同中明確約定買(mǎi)方第二筆款項(xiàng)的支付義務(wù)。第二筆款項(xiàng)通常是在買(mǎi)方取得房地產(chǎn)權(quán)證之后且銀行取得該房屋之抵押權(quán)證（也叫他項(xiàng)權(quán)證）后的若干天內(nèi)由銀行將款項(xiàng)打入賣(mài)方賬戶(hù)。實(shí)踐中，中介公司為了能夠促成交易，在合同中往往對(duì)于買(mǎi)家辦理銀行貸款時(shí)間語(yǔ)焉不詳。而買(mǎi)家往往由于個(gè)人資信問(wèn)題可能長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦下來(lái)貸款，導(dǎo)致交易長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法完成，而賣(mài)方此時(shí)也非常被動(dòng)，因?yàn)楹贤疵鞔_規(guī)定買(mǎi)方辦妥貸款時(shí)間，所以很難以此追究買(mǎi)方違約責(zé)任。因此，從賣(mài)方利益而言，有必要在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，買(mǎi)方須在過(guò)戶(hù)之前取得銀行貸款的批準(zhǔn)并通知賣(mài)方，否則賣(mài)方可以拒絕過(guò)戶(hù)并追究買(mǎi)方違約責(zé)任。

　　2、買(mǎi)方注意事項(xiàng)。

　　在買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房的情況下，買(mǎi)方需要注意貸款審批的進(jìn)度。在買(mǎi)方個(gè)人資信并不優(yōu)越的情況下，可能需要輾轉(zhuǎn)幾家銀行之后方能取得貸款批準(zhǔn)。因此，需要在合同中留有足夠的時(shí)間申請(qǐng)貸款，或者對(duì)于貸款時(shí)間。實(shí)踐中，經(jīng)常由于買(mǎi)方貸款遲遲不能獲批，導(dǎo)致交易遲延發(fā)生違約。

　　當(dāng)存在轉(zhuǎn)按揭安排時(shí)，買(mǎi)方在貸款獲得銀行批準(zhǔn)后，賣(mài)方應(yīng)自行或委托他人積極辦理提前清償其現(xiàn)存貸款并促使其抵押權(quán)銀行注銷(xiāo)抵押。買(mǎi)方需要明確賣(mài)方貸款清償以及抵押注銷(xiāo)的具體時(shí)間。

　　然而過(guò)長(zhǎng)的貸款申請(qǐng)時(shí)間本身就蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)上漲時(shí)候，賣(mài)家容易毀約而導(dǎo)致交易終端或終止，買(mǎi)家將處于極為被動(dòng)的狀態(tài)。

　　按揭房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)涉及到的法律問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，稍有不慎就有可能陷入買(mǎi)賣(mài)糾紛之中，為了避免糾紛最好先了解下二手房按揭貸款的流程是怎樣的以及買(mǎi)賣(mài)按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么。