近來，房屋交易市場(chǎng)火爆，一方面人們生活水平提高，都希望在城市里站穩(wěn)腳跟，房子成為他們的必需品，再者房屋漲價(jià)過快，供不應(yīng)求，促成房屋成交量日益增加。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于對(duì)于其中風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知匱乏，買方人不能識(shí)別房屋是否為債務(wù)房屋而引起不必要損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，那么在購買房屋時(shí)，債務(wù)房屋買賣協(xié)議書是否有效？

　　一、債務(wù)房屋買賣協(xié)議書是否有效？

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)房屋允許轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓附有一定條件

　　總的來說首先債務(wù)房屋是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓無效。其次，債務(wù)房屋要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于債務(wù)房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）?？赡芤?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以債務(wù)房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。

　?。ǘ┎环限D(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記

　　被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)閭鶆?wù)存在設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/P>

　　二、買到債務(wù)房屋怎么處理？

　?。ㄒ唬┵徺I債務(wù)房屋存在風(fēng)險(xiǎn)

　　如果開發(fā)商在向消費(fèi)者出售債務(wù)房屋時(shí)即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人（開發(fā)商）遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　（二）若開發(fā)商故意隱瞞債務(wù)房屋抵押事實(shí)，消費(fèi)者可申請(qǐng)賠償

　　消費(fèi)者可根據(jù)《最高人民法院審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”這購房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費(fèi)用等，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　針對(duì)已經(jīng)有抵押權(quán)的債務(wù)房屋，若符合條件是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，此時(shí)購房者購買債務(wù)房屋協(xié)議書就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進(jìn)行過戶的。

　　綜上所述，雖說債務(wù)房屋買賣協(xié)議書雖說不一定無效，但是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購房者極有可能因?yàn)閭鶆?wù)房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會(huì)造成時(shí)間金錢上的浪費(fèi)，也會(huì)影響到家庭的購房計(jì)劃。因此，在購買房屋時(shí)，可咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)律師，了解房屋交易程序和風(fēng)險(xiǎn)，以免不必要的損失。