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如何購(gòu)買農(nóng)村房屋,怎樣買農(nóng)村房屋?

2023年04月12日09:30   來源:房天下

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  在實(shí)踐中,不少人看到了所帶來的“商機(jī)”,所以會(huì)想要購(gòu)買農(nóng)村房屋。那么,應(yīng)該如何購(gòu)買農(nóng)村房屋呢?不管者購(gòu)買的是何類型的房屋,都要簽,即便是購(gòu)買農(nóng)村房屋也不能例外。那在法律上,買賣雙方所簽訂的是否有效呢?

  一、如何購(gòu)買農(nóng)村房屋?

  農(nóng)村房屋的買賣流程:

  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。

  2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。

  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  二、農(nóng)村房屋買賣合同是否有效?

  農(nóng)村房屋買賣合同有效。理由是:

  1、《民法典》將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳,而非國(guó)務(wù)院,故此文件不是行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

  《民法典》(2021.1.1生效)第一百五十三條【違反強(qiáng)制性規(guī)定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

  2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

  3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看,限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

  眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。

  如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,《民法典》的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。

  4、通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

  農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

  目前,我國(guó)法律中對(duì)農(nóng)村房屋買賣不置可否,但嚴(yán)格來講,其實(shí)當(dāng)事人購(gòu)買農(nóng)村房屋還是會(huì)受到一定的限制,與此同時(shí)所要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。至于,現(xiàn)實(shí)中應(yīng)該如何購(gòu)買農(nóng)村房屋?

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