房地產(chǎn)開發(fā)商為了可以以低成本使用銀行的資金、無息占用者的預繳款以及承建商的墊款，開發(fā)商會選擇房屋預售，房屋預售開發(fā)商也不需承擔房屋的存貨成本，那么一般情況下，預售的效力是怎樣的呢？

　　一、預售商品房的效力是怎樣的？

　　判斷是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個條件：

　　1、預售方主體資格要符合要求

　　商品房的預售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致

　　由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規(guī)定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。

　　由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為，并不受到國家法律的保護。

　　3、商品房預售合同內容與形式的合法性

　　商品房預售合同屬不動產(chǎn)，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律規(guī)定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

　　商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。《城市商品房預售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　二、怎么避免預售商品房糾紛？

　　當我們準備轉讓預售商品房時，要做到以下幾點：

　　1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂；

　　2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；

　　3、轉讓合同雙方應在轉讓后前往房地產(chǎn)交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。

　　4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其，存在較大的風險。

　　5、如果出讓方辦理了商品房，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權登記帶來障礙。

　　6、如果確是房子不相要而原價轉讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預售手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任。另這種轉讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有（就是差價），發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。

　　開發(fā)商要想進行商品房的預售，并不是那么簡單的事情，需要按照國家的規(guī)定先取得了預售資質，那么才能銷售未修建完成的商品房。不過此時也有很多人對預售商品房的效力產(chǎn)生懷疑，認為此時商品房沒有修建好，但其實雙方之間在法律規(guī)定的范圍內進行商品房預售，并且簽訂了相關預售協(xié)議，辦理了的話，那么預售相對就比較保險，同時也可以認定預售行為是有效的。