當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制處分該不動產(chǎn)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，保障將來取得物權(quán)。這在預(yù)售中尤為常見。為了制約出賣人把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行，對于買受人而言，購房過程中必須要辦理預(yù)告登記嗎？

　　一、購房過程中必須要辦理預(yù)告登記嗎

　　1、根據(jù)《》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　　由此可見，買賣房屋并不是必須非得辦理預(yù)告登記。

　　2、時如果辦理預(yù)告登記，使已登記的債權(quán)請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，即使得債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　3、商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這點需要注意。

　　二、如何辦理房屋預(yù)告登記

　　1、預(yù)購商品房預(yù)告登記需要的材料：

　?。?）登記申請書原件；

　?。?）申請人明；

　?。?）已登記備案的原件；

　　（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件；

　?。?）預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；

　?。?）設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交人同意房屋買賣的證明材料。

　　2、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記需要的材料：

　?。?）登記申請書原件；

　?。?）申請人身份證明；

　?。?）原件；

　?。?）主債權(quán)合同原件；

　　（5）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明原件；

　?。?）當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件；

　?。?）已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

　　3、轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的材料：期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交下列規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請書原件：

　?。?）登記申請書原件；

　?。?）申請人身份證明；

　?。?）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

　?。?）房屋所有權(quán)原件；

　?。?）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外）。

　　4、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記所需的材料：已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

　?。?）登記申請書原件；

　?。?）申請人身份證明；

　　（3）主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

　?。?）房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件；

　　（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（抵押合同中有約定的除外）。

　　5、預(yù)告登記的變更登記需要的材料：

　?。?）登記申請書原件；

　?。?）申請人身份證明；

　　（3）預(yù)告登記證明原件；

　?。?）變更事實的有關(guān)證明文件原件。

　　6、預(yù)告登記的需要的材料：

　　（1）登記申請書原件；

　?。?）申請人身份證明；

　?。?）預(yù)告登記證明原件；

　?。?）證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。

　　7、具體程序：

　?。?）確定開放商擁有《》。商品房預(yù)售許可證可以保證開發(fā)商在預(yù)售后有履行的能力，具體說來需要具備已交付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

　　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這四個條件后才能取得預(yù)售許可證。

　　（2）與開放商約定房屋預(yù)告登記。在確定開發(fā)商有商品房預(yù)售許可證后與其簽訂中可以約定房屋預(yù)告登記，也可以在房屋買賣合同外另行書面約定房屋預(yù)告登記。無論如何，雙方約定是進(jìn)行預(yù)告登記的前提。

　?。?）申請預(yù)告登記。在已完成預(yù)售合同登記備案手續(xù)后，買房人可以向當(dāng)?shù)乜h級以上房產(chǎn)管理部門申請預(yù)告登記。如開發(fā)商未按約定與買房人共同申請預(yù)告登記，買房人可以單方申請預(yù)告登記。

　?。?）申請成功后，去房管局辦理預(yù)告登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　8、當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以辦理預(yù)告登記后，并不意味著高枕無憂，要盡快申請房屋產(chǎn)權(quán)登記。如果想要防止出賣人將房屋再次出售或進(jìn)行抵押，可以在專業(yè)律師的幫助下辦理預(yù)告登記，更好地保障自身的合法權(quán)益。