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預(yù)售商品房的效力是怎樣的?

2021年04月09日09:30   來源:房天下

  房地產(chǎn)開發(fā)商為了可以以低成本使用銀行的資金、無息占用者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,開發(fā)商會選擇房屋預(yù)售,房屋預(yù)售開發(fā)商也不需承擔(dān)房屋的存貨成本,那么一般情況下,預(yù)售的效力是怎樣的呢?

  一、預(yù)售商品房的效力是怎樣的?

  判斷是否有效,就要看該合同是不是符合下面幾個條件:

  1、預(yù)售方主體資格要符合要求

  商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格,取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

  2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實一致

  由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實情況的信息的知情不對稱,承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實情況。

  由于是預(yù)售,承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在,也不可能對商品房作任何的評價,所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務(wù),以保護承購人的合法權(quán)益。也只有如此,承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同,否則此合同為,并不受到國家法律的保護。

  3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性

  商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn),涉及金額較大,履行期限較長,且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護當(dāng)事人合法權(quán)益,我國法律規(guī)定,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

  商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定:“商品房預(yù)售,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

  二、怎么避免預(yù)售商品房糾紛?

  當(dāng)我們準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時,要做到以下幾點:

  1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂;

  2、已付清預(yù)售商品房總價款的,購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;

  3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓后前往房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進行直接備案,而是從嚴(yán)控制,往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險增大。

  4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費。如沒能進行再轉(zhuǎn)讓備案,則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商,但如出讓方把房子再賣給了第三者,只能追究其,存在較大的風(fēng)險。

  5、如果出讓方辦理了商品房,而受讓方也要辦理商品房抵押貸款,則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù),如果可以并且符合條件,雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款,則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù),否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。

  6、如果確是房子不相要而原價轉(zhuǎn)讓,你也可以與開發(fā)商協(xié)商,辦理商品房預(yù)售手續(xù),到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記,并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù),注銷抵押登記,在上述手續(xù)辦清后,新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價沒有依法納稅,定是有(就是差價),發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。

  開發(fā)商要想進行商品房的預(yù)售,并不是那么簡單的事情,需要按照國家的規(guī)定先取得了預(yù)售資質(zhì),那么才能銷售未修建完成的商品房。不過此時也有很多人對預(yù)售商品房的效力產(chǎn)生懷疑,認(rèn)為此時商品房沒有修建好,但其實雙方之間在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行商品房預(yù)售,并且簽訂了相關(guān)預(yù)售協(xié)議,辦理了的話,那么預(yù)售相對就比較保險,同時也可以認(rèn)定預(yù)售行為是有效的。

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