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購(gòu)房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)都有哪些?買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該如何防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

2021年02月15日09:32   來(lái)源:房天下

  有買(mǎi)賣(mài)就可能會(huì)有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),比如商品假冒偽劣的風(fēng)險(xiǎn)、商品滅失的風(fēng)險(xiǎn)等等。購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)同樣會(huì)遇到購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),具體來(lái)講,購(gòu)房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)都有哪些呢?風(fēng)險(xiǎn)并不可怕,重要的是要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。那么,購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)如何防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)?

  一、購(gòu)房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)都有哪些

  由于購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在,購(gòu)房人承受了過(guò)多風(fēng)險(xiǎn)的情形大量存在,購(gòu)房人承受了過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn),也遭遇了太多的不幸,這些風(fēng)險(xiǎn)和不幸有:

 ?。?)開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)等事實(shí),對(duì)外銷售期房。

  一般而言,這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差,且無(wú)誠(chéng)信可言,這樣在購(gòu)房人付了房款之后,一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋。在合同被宣告為無(wú)效時(shí)只有拿回本金和同期,但是在取得上的權(quán)利之前,缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避,最后判決書(shū)上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。

  (2)開(kāi)發(fā)商惡意搭售商品房。

  特別在房?jī)r(jià)價(jià)位高時(shí),開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)在合同的“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購(gòu)房人在實(shí)際面積超過(guò)約定面積一定幅度(一般為3%)時(shí)有權(quán),只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣,在房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人則無(wú)法要求以交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足而無(wú)端構(gòu)成違約,更為嚴(yán)重的是可能造成開(kāi)發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記,對(duì)于“縮水”的商品房一個(gè)最大的麻煩是預(yù)計(jì)使用的面積達(dá)不到,房屋使用受限卻無(wú)法重新選擇。

 ?。?)商品房的逾期交付的原因很多,但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履行,致使購(gòu)房人無(wú)法擺脫該合同而做重新選擇。

 ?。?)發(fā)展商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約,但目前使用的格式合同卻對(duì)的設(shè)計(jì)很不合理——僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此,購(gòu)房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而時(shí),往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢(qián)才能找到,而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本中也無(wú)明確規(guī)定賠償,索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

 ?。?)房屋的“裂”、“漏”是個(gè)大問(wèn)題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍,但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻,則下雨或平時(shí)的漏水不可避免,且整修的效果差,其過(guò)程也煩人,此時(shí)購(gòu)房人一般只能忍受。

  二、買(mǎi)房時(shí)如何防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

  要防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者在選購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)把握以下幾點(diǎn):

  1、消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)要透過(guò)廣告宣傳表面的現(xiàn)象做實(shí)質(zhì)性的核實(shí),充分行使消費(fèi)者的知情權(quán)。一是要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入的合法性,必須查看是否具備五證、兩書(shū)、一照。五證即《國(guó)有證》、《建設(shè)工程用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工證》《內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(銷售)許可證》。兩書(shū)即《商品品房質(zhì)量》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。一照即《企業(yè)法人》;二是要實(shí)地了解擬購(gòu)房屋的具體情況,核實(shí)與廣告內(nèi)容是否一致。不要輕信廣告,有不少?gòu)V告存在著概念不清、誤導(dǎo)消費(fèi)者的情況。

  2、凡產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的商品房,購(gòu)置時(shí)要謹(jǐn)慎。消費(fèi)者最好要求房地產(chǎn)公司提供商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū),以做到有備無(wú)患。

  3、購(gòu)房時(shí)還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛(wèi)生等物業(yè)管理事項(xiàng)。并將這些方面的承諾內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)。不要只注意房屋的外觀而忽視配套設(shè)施和相應(yīng)服務(wù),最終帶來(lái)無(wú)窮的煩惱。

  4、要謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同,簽訂合同前最好向業(yè)內(nèi)咨詢,對(duì)購(gòu)房合同條款中的具體內(nèi)容要清楚明白,盡量做到權(quán)利與義務(wù)對(duì)等、公平,在合同中要注明開(kāi)發(fā)商履行各項(xiàng)義務(wù)的期限及違約責(zé)任,并將開(kāi)發(fā)商在宣傳中明示的事項(xiàng)寫(xiě)入合同,警惕“霸王合同”。

  由于高房?jī)r(jià)的誘惑,一些房屋出賣(mài)方則會(huì)因利益的驅(qū)使而欺騙購(gòu)房者,設(shè)置購(gòu)房陷阱,騙取購(gòu)房者的房款。因此,您在買(mǎi)房時(shí),一定要仔細(xì)識(shí)別可能會(huì)存在的購(gòu)房陷阱,注意審查對(duì)方的賣(mài)房資質(zhì)以及房屋的各項(xiàng)狀況,簽訂購(gòu)房合同時(shí)還要謹(jǐn)慎防范合同陷阱。

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