就是這么神奇！

　　在熱點(diǎn)城市紛紛收緊調(diào)控、上面三令五申的背景下，樓市這頭牛反而沖的更猛了。

　　日前，中指研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為15605元／平方米，環(huán)比上漲0.50％，同比上漲3.34％。環(huán)、同比漲幅均較7月份有所擴(kuò)大。新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為89個(gè)，較上月增加9個(gè)；二手房方面，8月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15331元／平方米，環(huán)比上漲0.18％，同比上漲2.00％。

　　從房企銷(xiāo)售端看，8月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率均值達(dá)到21.4％。

　　8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額11174.7億元，同比增長(zhǎng)29.2％，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)2.8％；

　　銷(xiāo)售操盤(pán)金額達(dá)到9761.7億元，接近萬(wàn)億元，單月同比增長(zhǎng)30.7％，據(jù)悉，這是房企單月業(yè)績(jī)自4月轉(zhuǎn)正后進(jìn)一步回升，8月增幅較7月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。1－8月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)達(dá)到64120.9億元，同比增長(zhǎng)6.2％，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

　　可見(jiàn)剛過(guò)去的8月于樓市和房企而言，是一個(gè)紅火的八月、豐收的八月。

　　若單純地就數(shù)據(jù)論數(shù)據(jù)，似乎并沒(méi)什么大驚小怪的，這或許是4、5、6、7月市場(chǎng)慣性的作用。但現(xiàn)實(shí)并沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

　　一，8月份是樓市的傳統(tǒng)淡季。這一點(diǎn)從上圖表中可以得到印證。

　　二，7／8月份樓市政策環(huán)境是持續(xù)收緊的。

　　首先，自7月初以來(lái)，深圳、東莞、南京、杭州、寧波、無(wú)錫等10多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，而且力度都是相當(dāng)大。

　　其次，上面頻繁敲打樓市。

　　7月24日，韓副總理召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市參加。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。

　　7月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”。

　　8月20日，住建部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，諸多頭部房企參加，會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

　　8月26日，住建部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等6個(gè)城市參會(huì)（注意成都、沈陽(yáng)已是二次參會(huì)，也是上次參會(huì)房企中少數(shù)幾個(gè)沒(méi)有升級(jí)調(diào)控的城市）。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，及時(shí)采取針對(duì)性措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

　　在上述兩方面的相互作用下，8月份樓市整體回穩(wěn)，才算是共同的預(yù)期，然而市場(chǎng)反而更牛了。

　　意外不意外？驚喜不驚喜？

　　雖然大漲有些出乎意料，不過(guò)還是有些蛛絲馬跡可尋：房企求生欲。

　　因受疫情沖擊，截止6月底時(shí)，很多房企連銷(xiāo)售目標(biāo)的4成都未達(dá)到。雖然上半年官方的“穩(wěn)樓市”及貨幣寬松政策，緩解了房企的現(xiàn)金流危機(jī)，可房企們畢竟在年初都立了Flag的，而且借的錢(qián)終究是債，最終還是要靠銷(xiāo)售變現(xiàn)來(lái)償還。

　　所以，到了下半年，房企們不約而同的干了一件事：加大推盤(pán)量、加速?zèng)_業(yè)績(jī)。如某巨頭就表示，下半年的推盤(pán)量高達(dá)9000萬(wàn)方。在供給大幅增加情況下，市場(chǎng)銷(xiāo)售額自然也就水漲船高。

　　那么，這種勢(shì)頭能延續(xù)到9、10月份么？換言之，今年“金九銀十”成色如何？畢竟去年“金九銀十”是泡了湯的。

　　筆者認(rèn)為，今年“金九銀十”大概率會(huì)好過(guò)去年，甚至可能比剛過(guò)去的8月份還要火。

　　理由有二：

　　一是，就如上面說(shuō)的，房企下半年本就存在沖業(yè)績(jī)的壓力；

　　二是，八月底監(jiān)管部門(mén)給房企劃的“三條紅線”，猶如三道催命符，進(jìn)一步加大了房企的去化壓力。

　　8月20日，央行、住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理。

　　其中，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，主要是以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

　　據(jù)媒體報(bào)道，“三條紅線”是：1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70％；2）凈負(fù)債率大于100％；3）現(xiàn)金短債比小于1倍。除三條紅線外，拿地銷(xiāo)售比是否過(guò)高和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

　　“四檔管理”分別是：1）若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；2）若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5％；3）若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10％；4）若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15％。

　　其中，12家試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成調(diào)整以達(dá)標(biāo)。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制，到了這一步，幾乎就是判了相關(guān)房企的死刑；而到了明年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。

　　這相當(dāng)于給房企加杠桿擴(kuò)張帶上了沉重的鐐銬。為了能在截止日期退回安全線內(nèi)，避免被判死刑，房企們只剩華山一條道：加速銷(xiāo)售、加快回款。

　　所以，基本可預(yù)見(jiàn)，在2020年僅剩的4個(gè)月，樓市將會(huì)更加熱鬧。一些被逼急了房企也不得不狠心割肉。

　　總之，購(gòu)房者只要耐住性子，多看多比較，還是有漏可撿的。