在買房的道路上,簽訂購(gòu)房合同是一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因?yàn)楹贤炗喼?,合同中?duì)于房屋買賣所約定的條款就具有了法律效力,但是對(duì)于購(gòu)房者而言,購(gòu)房合同也并非人人可簽。對(duì)此,小編要說(shuō)的就是,簽訂購(gòu)房合同時(shí),有三類人千萬(wàn)不能簽!
一、關(guān)于合同的相關(guān)知識(shí)
合同作為一種民事法律行為,也必須要求合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力,這里就涉及了一個(gè)專業(yè)詞:限制民事行為能力人。所謂的限制民事行為能力人是具有不完全民事行為能力的自然人。
而限制民事行為能力人簽訂的合同,從主體資格上講是有暇疵的,但是從尊重當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,維護(hù)交易安全和保護(hù)相對(duì)人的利益的角度出發(fā),將這類合同規(guī)定為效力待定的合同。也就是說(shuō),可經(jīng)限制民事行為能力人的法定監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)而生效。
但純獲利益的合同或者與限制民事行為能力人年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同,不用經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
一、誰(shuí)有權(quán)簽購(gòu)房合同?
以具備完全民事行為能力是前提,即是完全民事行為能力人。那么,什么是完全民事行為能力人呢?
其實(shí),完全民事行為能力人就是18周歲以上的公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng);16周歲以上不滿18周歲的公民,以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的,視為完全民事行為能力人。
在以具備完全民事行為能力是前提下,這些人有權(quán)簽合同:
1、產(chǎn)權(quán)人本人
需要提供買賣當(dāng)事人身份證原件,如果是已婚人士,還需要提供配偶同意出售證明。如果是繼承的房子,產(chǎn)權(quán)人較多的情況,出售房屋時(shí),產(chǎn)權(quán)人必須都要到場(chǎng),如果不能到場(chǎng),需要簽署授權(quán)委托書(shū)。
2、法定監(jiān)護(hù)人
一般來(lái)說(shuō),法定監(jiān)護(hù)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)還需要提供監(jiān)護(hù)公正。另外,如果監(jiān)護(hù)人是父母,則需要提供所有權(quán)人與代理人在同一個(gè)戶口本上證原件。
除了這2種人之外,還有受托人(提供手寫(xiě)委托書(shū)或者公正委托書(shū)以及受托人身份證原件)以及持有效司法文書(shū)(裁決書(shū)、判決書(shū))享有權(quán)利的人。
二、哪些人不能簽訂購(gòu)房合同?
首先,無(wú)民事行為能力人(不滿10周歲未成年人、精神病患者)是不能簽訂購(gòu)房合同的。其次,限制民事行為能力人(10周歲以上未成年人、不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人)也是不能簽訂購(gòu)房合同的。
最后,由重大疾病引起的,比如中風(fēng)或者嚴(yán)重腦病患者,可以理解為限制民事行為能力人,但是需要通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)鑒定。
三、限制民事行為能力人簽訂合同的法律效力
限制民事行為能力人訂立的合同,經(jīng)法定代理人追認(rèn)后,該合同有效。所謂追認(rèn),是指被代理人作出的使無(wú)權(quán)代理行為的效力被認(rèn)可為自己的意思表示,確認(rèn)該行為自始對(duì)自己具有約束力的一種補(bǔ)全措施,這種追認(rèn)是一種單方意思表示,無(wú)須合同的相對(duì)人同意即可發(fā)生效力。