長期以來，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)深深地吸引著各路人士。比如媒體日前報道的，一些985、211本科生、研究生不乏加入到房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做銷售人員，這也從側(cè)面說明行業(yè)的魅力。房地產(chǎn)通過這些年的發(fā)展，各種銷售技巧和營銷套路更是在各精英的“努力”下，“套路說辭”已經(jīng)鍛煉到爐火純青的地步。作為行外人，難免上當(dāng)受騙，買到這些房子不僅資金深陷其中，還有苦難言，下面來看內(nèi)行人的分析。

　　01旅游養(yǎng)老房子

　　人口眾多，老齡化大踏步到來，這是我們?nèi)丝诿鎸Φ默F(xiàn)狀。根據(jù)統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年末，我國60歲以上人占到總?cè)丝诒壤?7.9％，65歲以上人口占總?cè)丝诘?1.4％，老年市場非常強(qiáng)大。此外，大量的40-50歲，對應(yīng)我們70-80年代出生群體，也是潛在的老年需求主體。

　　不少開發(fā)商和房產(chǎn)中介正是盯著這樣一個巨大市場，大量開發(fā)和銷售旅游養(yǎng)老房產(chǎn)，描繪起來很美好，什么人人都需要干凈的水、新鮮的空氣，隨著人們收入越來越高，對生活的要求也會提高，無論是自住還是投資，都將是一個非常不錯的選擇。道理是沒錯，但終究畫的是一個大餅，難以實現(xiàn)，包括一些大型開發(fā)商前幾年高喊的養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在基本很少有聽到聲音了。所以，越來越多的人意識到并回避這類房子，原因在于：

　　一方面，旅游養(yǎng)老需求跟房價沒有必然聯(lián)系。發(fā)達(dá)國家的老齡化大都比較高，但真正買旅游養(yǎng)老房的人僅僅是極少的富人，絕大多數(shù)人旅游都是選擇住酒店，或者住我們現(xiàn)在說的民俗，如果普通人買了養(yǎng)老房子，其實是很難找到接盤者的，難道指望富人為你接盤嗎？如果這樣的二手房沒有接手，這些房子價格一輪一輪上漲就不成立，因為從需求來看，僅是少部分富人需求是不能支撐旅游養(yǎng)老房購買價格上漲。

　　另一方面，老人的必然需求不是新鮮的空氣和美景。一般來說，旅游度假地區(qū)的人口往往較少，所以，配備的醫(yī)療資源也非常有限，3甲這樣的大醫(yī)院更是少之又少。所以，從發(fā)達(dá)國家看，有錢人大都住在城市的郊區(qū)，空氣環(huán)境都不錯，還能享受到城區(qū)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件，由此說明，老年人千里迢迢跑到某個旅游區(qū)買房養(yǎng)老就是一個偽命題。所以，買旅游養(yǎng)老房自住不現(xiàn)實，而買這類房子投資的人，一般也只能獲得租金，但相對于不低的房價，這個回報率著實低得可憐，回避這類房子也是自然而然。

　　02商鋪

　　根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年7月，全國商業(yè)類庫存房去化周期為13年，是住宅9.5個月的16.4倍，由此可見，商鋪的去化壓力有多大，可以說，即使一些熱點城市的住宅銷售情況不錯，但商業(yè)類住房大多不盡如人意。所以，我們經(jīng)?？梢越拥礁鞣N賣商鋪的電話，什么返租、包租等形式，有的還請專業(yè)的銷售代理公司幫助推廣，銷售套路可以說是五花八門，銷售出去一套商鋪的傭金也要比住宅高很多，畢竟難嘛。過去一直以來，都有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，但現(xiàn)在為什么很多人都回避這類房產(chǎn)呢？原因很現(xiàn)實：

　　一是租售比不斷走低，回報率低。大家都知道，這些年電商對實體商鋪的沖擊可以用摧枯拉朽來形容。很多消費者把實體商鋪僅當(dāng)作體驗店、逛街之用，真正買商品則是在網(wǎng)絡(luò)上比價下訂。所以，經(jīng)?？吹綕M大街的藥店、房產(chǎn)中介店，但其他商鋪過一段時間就要關(guān)門一批，轉(zhuǎn)售信息異常醒目。這樣的情形，讓商鋪房東的出租收益不能持續(xù)，而且不敢輕易漲租，租售比往往比住宅還低，還不如存銀行來得劃算。

　　二是多半利潤被吃掉了。開發(fā)商在銷售商鋪時，特別是那種內(nèi)鋪和格子鋪，大多采取抬高價格再減免的形式，比如這間商鋪值100萬，但賣給你130萬，多出來的這30萬就慢慢返租給你，即使哪天經(jīng)營不下去了，假如開發(fā)商已返還你10萬，他還能額外賺20萬。當(dāng)然，有人說房價漲了，商鋪價格不是也漲了嗎？但漲了又如何呢，就算你運氣極佳，找到了接盤俠，但交易的稅費都在30％-60％，還能有幾個利潤？相比住宅來說，沉淀那么久的資金，誰優(yōu)誰劣一目了然。

　　03小產(chǎn)權(quán)房

　　如是研究院曾發(fā)布過一篇報告顯示，全國小產(chǎn)權(quán)房的估算面積在73億平米左右，占所有住房比例為24％，這個數(shù)據(jù)還是挺龐大的，基本上每5套房中就有1套是小產(chǎn)權(quán)房，像深圳這樣的城市，小產(chǎn)權(quán)房占比達(dá)到了50％以上。由于小產(chǎn)權(quán)房價格低，基本是正常商品房5-6成的價格，一些中介炒作倒賣小產(chǎn)權(quán)房情況也時有發(fā)生，有粉絲朋友對筆者講，一個經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)紀(jì)人對他講，只要他支付一筆款項，就可以獲得村里發(fā)的綠皮書。交了錢后，他只獲得了村委給的收據(jù)協(xié)議，他想重新簽訂合同保障權(quán)益，但一直未有明確回復(fù)。

　　小產(chǎn)權(quán)房雖然數(shù)量較大，但并不是“法不責(zé)眾”，國家在處理小產(chǎn)權(quán)房上的態(tài)度一直比較明確，在日前發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中要求，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。除了不能取得大產(chǎn)證外，越來越多的人不愿購買小產(chǎn)權(quán)房還有比較現(xiàn)實的原因。

　　這個原因就是交易不受法律保護(hù)，體現(xiàn)在兩個點上，一是不能抵押不能貸款；二是即使熬到拆遷，其權(quán)益也難得到保障。此外，一些投資人希望通過購買小產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)增值，結(jié)果事與愿違，原因在于小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量和環(huán)境大都不能得到保證，其增長潛力也大打折扣，加上前面提到的因素，投資人也不敢貿(mào)然進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場。