相信不少買房人都看到過開發(fā)商打的廣告,比如買房贈(zèng)送閣樓、地下室、花園、露臺(tái)、飄窗等。買房“贈(zèng)送面積”或“半贈(zèng)送面積”已經(jīng)成為開發(fā)商賣房促銷的重要手段。開發(fā)商贈(zèng)送的面積真的是免費(fèi)的嗎?贈(zèng)送的面積會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛?我們來看看下面的介紹。
什么是贈(zèng)送面積?
“贈(zèng)送面積”是指開發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范,盡量多設(shè)計(jì)可利用但又不計(jì)算或只計(jì)算一半面積的居住空間,以提高單位使用率,讓購房者覺得“物超所值”。
通常情況下,開發(fā)商贈(zèng)送的面積多是陽臺(tái)、飄窗、露臺(tái)、錯(cuò)層、地下室等。對(duì)此,不少購房者認(rèn)為自己是賺到了,殊不知,這些“贈(zèng)送面積”,有的本是購房者應(yīng)得的,有的是開發(fā)商擅自改規(guī)劃違建的面積,在所有權(quán)上得不到法律的保護(hù),甚至還可能沒法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
哪些“贈(zèng)送面積”本來就是購房者應(yīng)得的?
根據(jù)住建部2014年7月1日出臺(tái)的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定,半封閉的陽臺(tái)、沒有頂蓋且在房屋戶型之外的露臺(tái)、結(jié)構(gòu)凈高低于2.1米的飄窗、結(jié)構(gòu)凈高低于2.2米的夾層等本來就不計(jì)入建筑面積,是購房者應(yīng)該免費(fèi)獲得的使用面積。
根據(jù)新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.13規(guī)定,“窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗,應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。”如果開發(fā)商要贈(zèng)送的飄窗結(jié)構(gòu)凈高低于2.1米,這種飄窗原本就是不計(jì)入建筑面積的,那么開發(fā)商的贈(zèng)送就不成立。
除將本該購房者免費(fèi)獲得的使用面積計(jì)入“贈(zèng)送面積”外,一些開發(fā)商還將小區(qū)所有業(yè)主共有面積,例如頂層露臺(tái)、地下室空間等贈(zèng)送給部分特定購房者。開發(fā)商的這種行為是違法的,因?yàn)殚_發(fā)商無權(quán)將公共部分的面積贈(zèng)送給私人使用。
此外,還有一些開發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”是其擅自改變規(guī)劃違建的,即在項(xiàng)目通過審批后,開發(fā)商又對(duì)原有設(shè)計(jì)進(jìn)行修改,例如通過搭建樓板、增加躍層等對(duì)戶型進(jìn)行二次改造。這種做法不僅會(huì)使整個(gè)建筑承重變大,破壞原有的抗震、防災(zāi)設(shè)計(jì),降低樓體安全系數(shù)及使用壽命,更重要的是,這種擅自修改設(shè)計(jì)規(guī)劃的開發(fā)商沒法辦理大產(chǎn)證。
所以購房者買房時(shí)一定要弄明白“贈(zèng)送面積”的性質(zhì),如果這些“贈(zèng)送面積”本來就是購房者可以免費(fèi)使用的,購房者只是被忽悠了,沒有太大的經(jīng)濟(jì)損失。如果這些“贈(zèng)送面積”是開發(fā)商違建得來的,最終會(huì)導(dǎo)致購房者沒法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,那就得不償失了!
哪些算全部面積?哪些計(jì)算一半面積?
1、附屬在建筑物外墻的落地櫥窗,應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計(jì)算1/2面積。
2、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗,應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。
3、有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊),應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積;有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的擔(dān)廊,應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。
4、門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積,且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計(jì)算1/2面積。
5、建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計(jì)算1/2面積。
6、建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí),對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算,且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的,應(yīng)計(jì)算全面積,結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的,應(yīng)計(jì)算1/2面積。
7、對(duì)于形成建筑空間的坡屋項(xiàng),結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。