房價(jià)再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的,雖然公眾輿論對房價(jià)問題極為關(guān)切,但整體來說,輿論對房價(jià)走勢的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)本身。一致認(rèn)為,一線城市房價(jià)已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”,房價(jià)與成本比例嚴(yán)重失調(diào),處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價(jià)上漲是不合理的,那么,當(dāng)前市場里,合理狀態(tài)下的房價(jià)應(yīng)該是什么樣呢?
全國多地房價(jià)暴漲
2016年3月15日,兩會記者發(fā)布會住建部部長陳政高答記者問,媒體拋出的17個問題中有5個與房價(jià)有關(guān),集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂。
對于全國部分城市房價(jià)大幅漲幅,無法給出明確的答案,也是一個無法回答的問題,各地方樓市不同,市場主體對于均衡點(diǎn)的理解不同,樓市的信息傳遞也遠(yuǎn)非模型假設(shè)的沒有鴻溝。因此,老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價(jià)”,邏輯上講是個偽命題,無法證明房價(jià)怎樣才是“合理”。那么,判斷房價(jià)的合理性還有其他途徑么?
一般區(qū)域房價(jià)的估算,采用重置成本方法。實(shí)際房價(jià)可劃分為兩大部分,建筑成本和非建筑成本。通俗講,不管新房還是二手房,可假定在此位重新蓋,按相應(yīng)比例扣除差額來參考。新房價(jià)格很好理解,包含了建筑、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮,不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。
購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實(shí)成本,那么房價(jià)中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的,但選擇居住在哪里,住什么房子有差異,我們要為這種權(quán)利付費(fèi)。
如果你碰巧是賣方,這種選擇權(quán)就有市場價(jià)格。而隨著社會收入結(jié)構(gòu)的變化,居住選擇權(quán)的內(nèi)含價(jià)值也在變化,不同時期不同地區(qū)可以波動很大。從以上角度出發(fā),可以直觀地判斷 “合理房價(jià)”是什么標(biāo)準(zhǔn)?
目前看,一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù),這些因素也在刺激房價(jià)的上漲,可以說為“資源成本”,在房價(jià)中的占比非常大,也往往大大超過建筑成本。那么,二三線城市中,這種“資源成本”的價(jià)值相對低;而在去庫存壓力比較大的三四線城市,這種權(quán)利甚至一文不值。
因此,當(dāng)前一線城市房價(jià)高過甚至大幅高過二三線城市,主要的原因是這些城市房價(jià)中蘊(yùn)含的居住選擇權(quán),屬于非常稀缺資源。
遠(yuǎn)水難解近渴,至少說明了不同城市的房價(jià)差異大,不僅是不理性結(jié)果。我們購房時,內(nèi)心都會做預(yù)估,如果房價(jià)和內(nèi)心預(yù)估值吻合,那就是當(dāng)下的“合理房價(jià)”。