補(bǔ)充協(xié)議是買房合同的補(bǔ)充部分,它對(duì)合同中沒有約定、約定不明確或者容易發(fā)生糾紛的部分進(jìn)行補(bǔ)充,并提前約定好具體違約責(zé)任。一般來說,補(bǔ)充協(xié)議提到的問題更容易發(fā)生。買房合同的補(bǔ)充協(xié)議里該寫什么?
一、約定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間
在買房合同中,一般是不會(huì)寫明辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的,大多數(shù)開發(fā)商都是在交房1-2年后辦理。如果買房人對(duì)比較在意這個(gè)問題,建議在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的具體日期,為防止開發(fā)商違約,還要注明相關(guān)賠償責(zé)任,如在約定期限內(nèi),開發(fā)商沒能辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,應(yīng)按約定對(duì)買房人進(jìn)行賠償事宜。
二、約定貸款失敗怎么辦
有的買房人可能會(huì)面臨這樣的問題:簽訂了買房合同,卻沒能申請(qǐng)下來購(gòu)房貸款。這個(gè)時(shí)候該怎么辦呢?一般來說,買房人可以和開發(fā)商約定如下內(nèi)容:
1、如果是因?yàn)殂y行審批或者政策調(diào)整的原因?qū)е沦J款失敗,雙方可自行解除合同約定;
2、如果是因?yàn)殚_發(fā)商原因?qū)е沦J款不成,買房人可申請(qǐng)退房且無需承擔(dān)違約責(zé)任;
3、如果是買房人自身原因,可先和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決后續(xù)款項(xiàng)問題,如無法繳納剩余房款,雙方解除買房合同,但買房人需承擔(dān)違約責(zé)任。
三、約定公攤面積大小
在很多買房合同中,開發(fā)商在公攤面積的部分,只會(huì)寫出一個(gè)大概的數(shù)字,后期卻很可能在這上面做文章。由于公攤面積的大小和位置實(shí)際上屬于買房人需要用錢買來的隱性面積,所以建議買房人能在補(bǔ)充協(xié)議中約定清楚公攤面積的具體大小和位置,而且還要注明如果公攤發(fā)生變更的情況該如何解決,避免日后因此而發(fā)生購(gòu)房糾紛。
四、注明交房標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)這一點(diǎn),毛坯房的要求一般都是最基本的質(zhì)量問題,精裝房則需要格外注意,建議能在補(bǔ)充協(xié)議中明確到裝修材料的品牌、型號(hào)、顏色、材質(zhì)等,盡可能避免含糊不清的詞匯,不利于買房人驗(yàn)房對(duì)比。
五、約定退房責(zé)任
如果交房時(shí),出現(xiàn)以下的情況,買房人一般可以要求退房:合同面積與實(shí)際面積相差超過3%、房屋主體質(zhì)量出現(xiàn)問題、開發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃、非買房人自身原因?qū)е裸y行貸款失敗、開發(fā)商沒有銷售許可證,或者遲遲不為買房人辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等。為了更好地約束開發(fā)商,建議能在補(bǔ)充協(xié)議中做好詳細(xì)的約定。
六、約定承諾
在買房人下定決心購(gòu)買房子前,往往會(huì)被開發(fā)商的口頭承諾所吸引,比如說周邊的交通、醫(yī)療、教育等配套十分完善,但如果不將這些口頭承諾寫入補(bǔ)充協(xié)議,這些都只是開發(fā)商的噱頭。
因此提醒買房人,開發(fā)商的承諾應(yīng)當(dāng)白紙黑字落實(shí)到紙面上,一旦實(shí)際情況與買房合同內(nèi)容或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不符,可據(jù)此要求賠償。
七、明確物業(yè)管理問題
如果是新小區(qū)的話,前期都是由開發(fā)商指定物業(yè)進(jìn)行合作,或者自己有物業(yè)公司進(jìn)駐,但無論怎樣,買房人都要明確物業(yè)公司是哪個(gè),資質(zhì)如何,物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間和具體繳納標(biāo)準(zhǔn)等。