在二手房交易過程中,房屋評估是個十分重要的過程,評估價格不僅影響著可貸款額度,還影響著購房者應該繳納稅費的多少。那么影響房屋評估價的因素都有哪些?如果業(yè)主掌握了其中的要領,自己便能輕松地將房產(chǎn)價格算出個大概,作為開價時的重要參考。
主觀因素
1、戶型
房屋利用率越大,評估價越高,“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))的二手房在評估價上會扣減10%左右;
2、樓層
塔樓:中間層>高層>底層;板樓:中間層>1層>5、6層,若1層為基準價,2層和6層則會在此基準下減3%,3層和4層會增加3%,若是樓頂就會減5%;
3、使用年限
房屋使用年限長,房齡大,估價較低,使用年限越短,房齡越小,估價則較高;
4、房屋朝向
塔樓:東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北;板樓:南北>雙南>東西>東向;
除此之外,房屋的面積、裝修、物業(yè)等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
客觀因素
1、地理位置
房屋所處的位置不同,價格就會有所不同。交通方便,距離市中心較近的位置價格自然高;
2、市場行情
房屋評估值受市場影響比較大,一般情況下,如果某區(qū)域房價持續(xù)上漲,銀行就會根據(jù)市場行情,調整房屋每平米估值上限,從而達到與市場價格協(xié)調的目的;
3、前景規(guī)劃
城市的未來發(fā)展影響著房價的走向,同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低;
4、消費者心理
購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的評估價格也有一定影響,如果購房者普遍偏愛某一區(qū)域的房屋,或者某區(qū)域急于買房的人較多,那么,供求關系的影響下,這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
那一般什么情況下需要啟用“房產(chǎn)評估”呢?
1、向銀行申請房貸
辦理住房按揭貸款的時候,銀行會委托評估公司進行評估,又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款。
2、繳納二手房交易稅費
評估價高,雖然讓貸款額度更多一些,但涉及到的稅費相應也要更高一些。比如二手房需繳納的稅費如增值稅、契稅、個稅等,都是在評估價的基礎上、乘以對應的比例所得出的。所以,并不是評估價越高就越好哦!
為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅,所以相關部門也會對交易房產(chǎn)進行評估。
3、房屋出現(xiàn)問題需要申請保險
一旦被保險的房屋出現(xiàn)問題,保險公司需按評估價給予賠付。
4、發(fā)生交易糾紛
二手房交易過程中,如果一方對價格不滿意而發(fā)生糾紛,則需要第三方給予評估,作為仲裁、調節(jié)或訴訟的參考。