想要賣房子,首先要對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估,然后制定一個(gè)合理又能賺的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)可以怎么定呢?跟開發(fā)商學(xué)習(xí)怎么定房?jī)r(jià)肯定不會(huì)錯(cuò)。所以,房天下購(gòu)房指南接下來就來告訴你開發(fā)商怎么定房?jī)r(jià)。另外,房?jī)r(jià)是由構(gòu)成因素的,我們一起來看一下。
一、房?jī)r(jià)的構(gòu)成是什么?
決定商品房?jī)r(jià)格因素很多,其中主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤(rùn)。
一般來說,建房成本中土地費(fèi)用約占20%,拆遷安置費(fèi)用約占10%~20%,房屋建筑安裝費(fèi)用約占20%~30%,市政設(shè)施費(fèi)用占10%左右,各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上,還要加上20%左右的開發(fā)商利潤(rùn),從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。一些大城市的高房?jī)r(jià)還來源于高昂的征地拆遷安置費(fèi)用。同時(shí)一些開發(fā)商的高額利潤(rùn)也是造成高房?jī)r(jià)原因之一。
總體來說,房?jī)r(jià)大致可分為四大部分:
1、土價(jià)成本:包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用,如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等;
2、建筑安裝費(fèi):如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平費(fèi)),甚至大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安裝費(fèi)里;
3、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用:包括管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等;
4、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
賣房怎么定房?jī)r(jià)?向開發(fā)商學(xué)習(xí)定價(jià)技巧!
二、房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價(jià)的?
1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格)
開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本,建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等,這些均為硬性成本,不太可能避免,開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來確定房?jī)r(jià)。
2、市場(chǎng)比較法(以周邊市場(chǎng)同類型物業(yè)作參考,定出一個(gè)合適價(jià)格)
這是市場(chǎng)上使用多也符合市場(chǎng)行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過來,也為購(gòu)房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法??傮w市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng),通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等),與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較,再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此,同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格,個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。
看完上文介紹,你是否對(duì)房屋定價(jià)技巧有了更多認(rèn)識(shí)?希望以上介紹能為你提供實(shí)際的幫助。