2019年宿城將實施17個地塊、134萬多平方米

棚改房屋征收！

目前，棚戶區(qū)改造工作正如火如荼地進行！

關(guān)于國有土地上房屋征收的政策

這些你需要了解！

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　　什么是貨幣補償？

　　貨幣補償是指在征收補償中，征收當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商，被征收人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由征收部門按市場評估價格對被征收房屋的所有權(quán)人以貨幣形式給予補償?shù)男袨椤?/P>

　　如何確定被征收房屋的貨幣補償金額？

　　貨幣補償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被征收房屋的合法建筑面積確定。對大于房屋合法建筑面積的合法土地使用面積也應(yīng)進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產(chǎn)市場評估單價的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被征收房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。

　　什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？

　　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指征收部門用政府建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被征收房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被征收房屋的評估價和調(diào)換房屋的評估價進行差價結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構(gòu)按照同一時點、相同方法評估確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為經(jīng)濟適用住房或政府其他種類定銷商品房的，其價格按政府或物價部門有關(guān)文件執(zhí)行，不再另行評估。

　　因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)改建地段規(guī)劃提供改建地段或者就近地段的房屋。因舊城區(qū)改建征收非住宅房屋，被征收人要求在改建地段進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如改建地段不具備產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件，房屋征收部門可在其他地段提供調(diào)換房源；如確因客觀條件限制無法提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，則實行貨幣補償。

　　如何結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價？

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價低于被征收房屋評估價的，由征收部門向被征收人支付差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價高于被征收房屋評估價的，由被征收人向征收部門支付差價。

　　被征收房屋的建筑面積以什么為準(zhǔn)？

　　被征收房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證及2003年航拍圖的記載為準(zhǔn)。如被征收房屋尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證件但有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，在該許可證核準(zhǔn)的范圍內(nèi)，據(jù)實確定該房屋的建筑面積。閣樓凈空高度在2.2米（含）以上的部分計入建筑面積。

　　如何界定被征收人僅有一處住宅？

　　僅有一處住宅是指具有本市常住戶口，在本市范圍內(nèi)被征收人除被征收房屋外沒有他處住宅、且實際居住。

　　征收產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)人下落不明的房屋如何補償？

　　被征收房屋有下列情形的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)公告3天。1、產(chǎn)權(quán)不明；產(chǎn)權(quán)人下落不明;產(chǎn)權(quán)人死亡，無繼承人繼承，或繼承人不明確；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。經(jīng)項目所在地社區(qū)居委會證明，被征收房屋產(chǎn)權(quán)人長期居住在市外的，房屋征收部門或其委托的征收實施單位告知其代理人或房屋代管人代為征求意見。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)，被征收房屋產(chǎn)權(quán)人不作答復(fù)，或無法告知產(chǎn)權(quán)人的，房屋征收部門可在公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全后先行征收。房屋補償費及有關(guān)資料由房屋征收部門辦理提存公證。

　　對征收非住宅造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)如何補償？

　　征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)實際生產(chǎn)、經(jīng)營狀況，給予不超過貨幣補償評估總金額5%的停產(chǎn)或停業(yè)補償。

　　拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑能給予補償嗎？

　　拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

　　拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑能給予補償嗎？

　　拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，征收部門按建造成本結(jié)合批準(zhǔn)期限內(nèi)的剩余年限給予補償。

　　對積極配合征收的被征收人有何獎勵措施？

　　對在房屋征收補償方案確定的期限內(nèi)簽訂房屋征收與補償協(xié)議并完成房屋移交搬遷的被征收人，房屋征收部門根據(jù)不同階段進展情況給予簽約和搬遷獎勵。

　　被征收人在分戶評估結(jié)果公示后15天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過補償總額7%的簽約獎勵；在分戶評估結(jié)果公示后第16天（含）以后、第30天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過補償總額4%的簽約獎勵；在分戶評估結(jié)果公示后第31天（含）以后、第40天（含）以內(nèi)簽訂協(xié)議的，給予不超過補償總額2%的簽約獎勵；分戶評估結(jié)果公示后第41天（含）以后簽訂協(xié)議的，不再給予簽約獎勵。

　　被征收人簽訂協(xié)議并在前款規(guī)定的當(dāng)期簽約獎勵時限到期后7日以內(nèi)完成房屋移交搬遷的，給予180元/平方米的搬遷獎勵，搬遷獎勵金額不足10000元的按照10000元計算。被征收人簽訂協(xié)議并在當(dāng)期簽約獎勵時限到期后第8天以后完成房屋移交搬遷的，根據(jù)具體時間情況下浮獎勵標(biāo)準(zhǔn)直至取消獎勵，具體規(guī)定在征收補償方案中確定。計算面積時應(yīng)按被征收房屋的合法建筑面積計算。

　　根據(jù)征收項目規(guī)模不同，獎勵標(biāo)準(zhǔn)和獎勵期限可在征收補償方案中適當(dāng)細(xì)化調(diào)整。

　　房屋征收評估的價值標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　房屋征收評估的價值標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋的房地產(chǎn)公開市場價值，房屋征收評估不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　房屋征收評估的方法有哪些？

　　征收評估的方法主要有：市場比較法、收益法、成本法等。

　　房屋征收估價應(yīng)堅持什么原則？

　　房屋征收評估應(yīng)堅持獨立、客觀、公正的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)征收估價活動和估價結(jié)果。

　　什么樣的房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以從事征收評估？

　　征收評估，應(yīng)當(dāng)由具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行。市房屋征收部門每年向社會公布征收評估機構(gòu)的名錄，供被征收人選擇。

　　征收評估機構(gòu)是如何選定的？

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等方式確定。納入市或區(qū)年度征收計劃的征收項目在暫停辦理征收范圍內(nèi)有關(guān)手續(xù)的書面通知發(fā)布后，可以組織開展評估機構(gòu)選擇工作。被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的時間應(yīng)當(dāng)不少于5個工作日。

　　房屋征收評估人員應(yīng)當(dāng)具備何種證件？

　　房屋征收評估人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有關(guān)征收法規(guī)、政策和征收評估業(yè)務(wù)的培訓(xùn)、考核，取得《征收評估上崗證》。房屋征收評估人員應(yīng)當(dāng)在征收現(xiàn)場向被征收人出示《征收評估上崗證》，做好評估咨詢、解釋工作；未出示《征收評估上崗證》的，被征收人有權(quán)拒絕配合評估。

　　被征收人拒絕入戶的房屋如何評估？

　　因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘的，應(yīng)當(dāng)由兩名（含）以上無利害關(guān)系的第三人見證并在查勘記錄上載明情況，由評估機構(gòu)根據(jù)征收調(diào)查公布數(shù)據(jù)進行評估并在評估報告中作出說明。

　　被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由兩名（含）以上無利害關(guān)系的第三人見證并在查勘記錄上載明情況，由評估機構(gòu)根據(jù)實地查勘記錄數(shù)據(jù)進行評估并在評估報告中作出說明。

　　被征收房屋未被允許入室實地查勘的，房屋征收價值評估結(jié)果中的被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值按照該項目其他被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的算術(shù)平均值計算，有關(guān)情況應(yīng)在評估報告中作出說明。在評估報告作出后被征收房屋可以實地查勘的，如據(jù)實評估金額小于評估報告金額的，以據(jù)實評估為準(zhǔn)。

　　被征收人不積極配合評估活動是否承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？

　　被征收人有義務(wù)向評估機構(gòu)如實提供征收評估所必需的資料，協(xié)助評估機構(gòu)進行實地查勘。如果被征收人不按要求履行義務(wù)、不向評估機構(gòu)如實提供有關(guān)資料，如房屋所有權(quán)證、土地使用證等，或者不協(xié)助評估機構(gòu)進行實地查勘而造成評估失實或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　住宅房屋用于經(jīng)營的如何評估？

　　房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途或標(biāo)明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

　　1. 對沿街的“住改非”底層房屋（附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規(guī)劃建設(shè)造成道路增減的，由房屋征收部門定期調(diào)整公布），應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人實際持續(xù)經(jīng)營年限、持續(xù)納稅情況和執(zhí)行城市規(guī)劃管理要求等相關(guān)規(guī)定情況，參照營業(yè)用房進行評估。

　　被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變?yōu)闋I業(yè)用房，依規(guī)定認(rèn)定后，根據(jù)其持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，對其實際用于經(jīng)營的合法建筑面積參照營業(yè)用房進行評估后，按照以下規(guī)定給予補償：

　　（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超過營業(yè)用房評估結(jié)果的70%補償。

　?。?）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超過營業(yè)用房評估結(jié)果的50%補償。

　?。?）2010年7月1日后“住改非”的，不得參照營業(yè)用房進行評估補償。

　　2010年7月1日后被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時按照住宅評估，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　市、區(qū)工商、稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好協(xié)助工作，根據(jù)征收部門申請，及時提供征收范圍內(nèi)營業(yè)房屋的營業(yè)年限和納稅情況證明。

　　2. 對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業(yè)部分的征收補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件5。

　　3.對沿街的“住改非”非底層房屋，增加補償?shù)木唧w辦法同非沿街的“住改非”房屋。

　　4.利用廠房、辦公用房等非住宅非營業(yè)用房通過改造成為經(jīng)營性房屋，被征收人取得營業(yè)執(zhí)照并依法經(jīng)營、依法納稅的，可以參照“住改非”有關(guān)規(guī)定進行評估。